POSTO REVENDEDOR — HIPOTECA NÃO É “PARA SEMPRE”: VENCIDA A HIPOTECA OU O CONTRATO, EXTINGUE-SE A GARANTIA.

Ainda é muito comum ver credores tratando a hipoteca como se fosse uma “amarra perpétua” no imóvel: o tempo passa, a dívida permanece, e concluem que a garantia continua válida. Não é assim.

O débito pode até existir, mas deixa de estar garantido pela hipoteca vencida — e passa a ser débito quirografário, ou seja, a hipoteca se extingue de forma espontânea ou por ordem judicial. Não se renova de forma automática. A hipoteca é um direito real de garantia, nascendo sob duas ideias centrais: (i) forma e publicidade registral. (ii) A legislação exige prazo certo (ou, no mínimo, determinável) e disciplina de modo rigoroso a prorrogação, quando for o caso.

Importante pontuar que o prazo da hipoteca: não é de prescrição, é de decadência, ou seja, não se interrompe e não se suspende. Em termos simples: o relógio não para até chegar ao prazo da hipoteca ou do contrato garantido, como no caso, entre distribuidoras e revendedores. Enfim, a hipoteca caduca (perece). E isso não depende da vontade de quem tem o crédito hipotecário.

Hipoteca não se renova automaticamente — nem se o contrato disser que renova. Aqui entra um equívoco frequente: “o contrato prevê renovação automática, então a hipoteca segue viva”. Direito real não se prorroga por cláusula automática, porque direito real exige ato formal no C.R.I. E isso tem motivo: o registro serve para dar segurança ao proprietário, ao comprador, ao credor e ao mercado. Se bastasse uma cláusula privada para prorrogar gravame real, o Registro de Imóveis perderia sua função.

O Código Civil (art. 1.485): a prorrogação exige averbação requerida por ambas as partes e, só subsiste com novo título e novo registro.

O Tribunal de Justiça do Paraná, no precedente oriundo de Teixeira Soares, enfrentou exatamente essa lógica: vencido o prazo, não há prorrogação automática; há perempção da garantia e eventual débito existente passa a ser quirografário, isto é não é mais garantido pela hipoteca.

A hipoteca pode cair por duas portas: prazo ou extinção do contrato. 1) A hipoteca não sobrevive se a o contrato garantido foi extinto; 2) pelo termo final do título ou pela extinção da obrigação garantida. Mas se ainda existir débito este débito pode ser cobrado, todavia não recai sobre aquele imóvel hipotecado. Isso, é coerente: se o credor queria manter a hipoteca, deveria ter observado o caminho legal e registral renovando e averbando na matrícula do imóvel a renovação da garantia.