Ainda é muito comum ver credores tratando a hipoteca como se fosse uma “amarra perpétua” no imóvel: o tempo passa, a dívida permanece, e concluem que a garantia continua válida. Não é assim.

O débito pode até existir, mas deixa de estar garantido pela hipoteca vencida — e passa a ser débito quirografário, ou seja, a hipoteca se extingue de forma espontânea ou por ordem judicial. Não se renova de forma automática. A hipoteca é um direito real de garantia, nascendo sob duas ideias centrais: (i) forma e publicidade registral. (ii) A legislação exige prazo certo (ou, no mínimo, determinável) e disciplina de modo rigoroso a prorrogação, quando for o caso.

POSTO REVENDEDOR — HIPOTECA NÃO É “PARA SEMPRE”: VENCIDA A HIPOTECA OU O CONTRATO, EXTINGUE-SE A GARANTIA.

Importante pontuar que o prazo da hipoteca: não é de prescrição, é de decadência, ou seja, não se interrompe e não se suspende. Em termos simples: o relógio não para até chegar ao prazo da hipoteca ou do contrato garantido, como no caso, entre distribuidoras e revendedores. Enfim, a hipoteca caduca (perece). E isso não depende da vontade de quem tem o crédito hipotecário.

Hipoteca não se renova automaticamente — nem se o contrato disser que renova. Aqui entra um equívoco frequente: “o contrato prevê renovação automática, então a hipoteca segue viva”. Direito real não se prorroga por cláusula automática, porque direito real exige ato formal no C.R.I. E isso tem motivo: o registro serve para dar segurança ao proprietário, ao comprador, ao credor e ao mercado. Se bastasse uma cláusula privada para prorrogar gravame real, o Registro de Imóveis perderia sua função.

O Código Civil (art. 1.485): a prorrogação exige averbação requerida por ambas as partes e, só subsiste com novo título e novo registro.

O Tribunal de Justiça do Paraná, no precedente oriundo de Teixeira Soares, enfrentou exatamente essa lógica: vencido o prazo, não há prorrogação automática; há perempção da garantia e eventual débito existente passa a ser quirografário, isto é não é mais garantido pela hipoteca.

A hipoteca pode cair por duas portas: prazo ou extinção do contrato. 1) A hipoteca não sobrevive se a o contrato garantido foi extinto; 2) pelo termo final do título ou pela extinção da obrigação garantida. Mas se ainda existir débito este débito pode ser cobrado, todavia não recai sobre aquele imóvel hipotecado. Isso, é coerente: se o credor queria manter a hipoteca, deveria ter observado o caminho legal e registral renovando e averbando na matrícula do imóvel a renovação da garantia.

POSTO REVENDEDOR — HIPOTECA NÃO É “PARA SEMPRE”: VENCIDA A HIPOTECA OU O CONTRATO, EXTINGUE-SE A GARANTIA.

Importante pontuar que o que aqui escrito vale para todas as hipotecas concedidas até a data de 22/12/2023 em razão da promulgação da a Lei nº 14.711/2023 cuja lei alterou significativamente a garantia real dada por hipoteca que passou a se assemelhar mais a alienação fiduciária.

A regra é simples e precisa ser dita com clareza: 1) Se o prazo venceu e não houve renovação formal no Registro de Imóveis, a hipoteca caduca. 2) Se a obrigação principal se extinguiu, a hipoteca também caduca. 3) Se ainda restar dívida, ela pode ser cobrada — mas sem a garantia hipotecária. 4) Não há espaço para eternização de gravames por inércia ou por cláusulas automáticas.

Outro ponto que merece destaque é o limite do valor garantido pela hipoteca. Exemplificando: Se um imóvel vale R$ 10 milhões, mas a hipoteca foi constituída para garantir apenas R$ 500 mil, então essa é a extensão máxima da responsabilidade real sobre o imóvel. Ainda que o débito total seja de R$ 8 milhões, o imóvel responde até o limite de R$ 500 mil. O restante do débito — R$ 7,5 milhões, passa a ser crédito quirografário, ou seja, não garantido pelo imóvel hipotecado. Essa limitação decorre do princípio da especialidade e da necessidade de determinação do valor máximo garantido no registro. A hipoteca não é um “cheque em branco”. Ela vale exatamente o valor que está escrito no título — nem mais, nem menos.

A jurisprudência brasileira vem se consolidando de forma coerente e tecnicamente fundamentada. O que se exige, portanto, é leitura atenta e interpretação correta desses precedentes, e atuação firme dos advogados nos casos concretos, pois as hipotecas vencidas não podem ser preservadas e cada situação precisa ser analisada com profundidade técnica, à luz do título, do registro e da legislação aplicável, para que se adote o caminho juridicamente mais seguro e justo sobre este tipo de demanda judicial.

Antonio Fidelis- Advogado – Fidelis Faustino Advogados Associados Londrina/PR.

Justiça afasta a multa e devolução de bonificação em contrato de posto e distribuidoraANTONIO FIDELIS 

Advogado atuante em todo o território brasileiro e sócio-proprietário no escritório Fidelis & Faustino Advogados Associados. Especializado em Direito Empresarial, notadamente nas áreas de estruturação de holdings, falências e recuperação judicial e contratos; Direito Bancário; Direito Administrativo (CADE – ANP – PROCON – IBAMA); Direito Civil, especialmente nas áreas de contratos, revisionais e renovatórias. Especializado em postos revendedores de combustíveis. É colunista do Blog do Portal e Academia Brasil Postos.

Foi Conselheiro da Ordem dos Advogados do Brasil e Professor. Trabalhou por 15 anos no setor de distribuição de combustíveis, atendendo postos revendedores e grandes indústrias. Desde o ano 2000 presta serviços advocatícios para os postos revendedores filiados ao Sindicato dos Postos Revendedores do Paraná (Paranapetro).

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