Hipoteca: CUIDADO! Com a nova LEI 14.711/2023 um simples atraso pode significar a perda do imóvel hipotecado

A Lei nº 14.711/2023, entrou em vigor trazendo regras inéditas para a execução extrajudicial da hipoteca — isto é, a possibilidade do credor tomar e vender o imóvel diretamente, sem precisar passar pelo crivo da Judiciário.

A hipoteca é uma garantia tradicional em que o dono de um imóvel o oferece como segurança ao tomar um empréstimo, sem perder a posse nem a propriedade do bem. Se a dívida não for paga, o imóvel pode ser vendido para quitar o débito. Até agora, isso só podia acontecer por meio de um longo processo judicial, com a ampla defesa e o contraditório. Isto mudou com a nova lei, a qual permite que a execução seja feita diretamente no cartório de registro de imóveis, de forma extrajudicial, com prazos curtos e menos burocracia.

O novo procedimento funciona assim: (i) Se houver atraso no pagamento, o cartório notifica o devedor, que tem 15 dias para quitar a dívida; (ii) Se a dívida não for paga, o imóvel vai a leilão público em até 60 dias; (iii) O valor obtido com o leilão quita a dívida e as despesas, se sobrar, a diferença vai para o proprietário; (iv) Se ninguém comprar, o credor pode ficar com o imóvel pelo valor de referência ou vendê-lo diretamente em até 180 dias.

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Agora, a intimação do processo de tomada do imóvel pelo credor pode ser feita por e-mail ou mensagem eletrônica, se previsto no contrato. Além disso, caso o imóvel continue sendo usado após a tomado pelo credor, será cobrada uma taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do contrato até a entrega das chaves.

Como ficam as hipotecas antigas? Uma dúvida comum é: o que acontece com contratos assinados antes da nova lei? A resposta depende do conteúdo do contrato: (i) Se as Hipotecas antigas que já previam a possibilidade de execução extrajudicial o que não é comum, em tese podem seguir o rito da Lei 14.711/2023, caso contrário, seguem o rito anterior, ou seja, só podem ser executadas judicialmente.

Ou seja: a nova lei não altera automaticamente os contratos anteriores, respeitando o princípio da segurança jurídica. Mas permite que eles sejam adaptados, por acordo entre credor e devedor, para aproveitar os benefícios do novo modelo.

A lei também criou regras modernas, como a possibilidade de incluir cláusulas de “cross-default”, (ou “inadimplência cruzada”), ou seja, se você tiver mais de uma dívida com o mesmo credor e deixar de pagar uma delas, o credor pode considerar todas as outras vencidas imediatamente e cobrar o pagamento de todas ao mesmo tempo. 

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Em resumo: a Lei nº 14.711/2023 representa um grande avanço para os credores, ao tornar a recuperação de imóveis hipotecados muito mais rápida e simples, sem depender do Judiciário.

Por outro lado, exige muito mais atenção dos devedores, que agora correm o risco de perder seu imóvel diretamente no cartório caso deixem de pagar a dívida. Isso significa que, antes de assinar um contrato de hipoteca, é essencial entender bem todas as cláusulas e condições envolvidas — porque, com as novas regras, um simples atraso pode levar à perda do bem para o credor em questão de poucos meses.

Embora a nova lei tenha tornado o processo de tomada do imóvel hipotecado pelo credor muito mais rápido e direto, é importante lembrar que a Constituição Federal protege o cidadão contra abusos. O artigo 5º, inciso LIV, estabelece que “ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal”.

Isso significa que, mesmo com a execução extrajudicial prevista na Lei 14.711/2023, o credor não pode simplesmente tomar o imóvel sem que exista um título de crédito líquido, certo e exigível — ou seja, um documento que comprove de forma clara o valor devido, sua origem e a obrigação de pagamento.

Não basta o credor afirmar que a dívida existe: ele precisa provar que a cobrança é legítima e que todos os requisitos legais foram cumpridos. Caso contrário, o devedor pode recorrer ao Judiciário para impedir a tomada indevida do bem.

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