Muitos postos de gasolina têm hipoteca com cláusula de renovação automática, mas ocorre que os Tribunais vêm entendendo que a cláusulas renovação automática não vale para hipoteca, portanto, conforme entendimentos recentes, a hipoteca não pode ser renovada automaticamente, pois, a renovação deverá ser constituída de nova hipoteca, com novo registro no registro de imóveis.
A hipoteca, é o próprio bem hipotecado, e não o seu proprietário, que responde pela dívida garantida. Tanto que não há qualquer vedação, no Código Civil à alienação de imóveis hipotecados.
A cláusula contratual que estipula a renovação automática da hipoteca é incompatível com as normas que regem o direito de propriedade e as garantias reais.
Tal renovação automática é ineficaz e não pode produzir efeitos no mundo jurídico, uma vez que contraria os princípios da segurança jurídica, da publicidade e da legalidade que fundamentam o sistema de registros públicos.
Decisão oriunda do Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR) reafirmou a tese de que a hipoteca contratada com prazo certo, sem renovação formal, extingue-se automaticamente, mesmo que a obrigação principal persista. A decisão baseia-se no artigo 1.485 do Código Civil, que estabelece que a hipoteca, uma garantia real, se extingue com o decurso do prazo estipulado no contrato, sem possibilidade de renovação tácita ou automática.
Além disso, decisões anteriores do TJ-SP, TJ-MG e TJ-GO também seguem a mesma linha, afirmando que a ausência de averbação da renovação da hipoteca na matrícula do imóvel leva à extinção do direito real de garantia, com a consequente liberação do bem imóvel do gravame, mesmo que a dívida não tenha sido quitada.
No dia 31/10/2025 a Magistrada Daniela Bertolini Rosa Coelho da Vara de Registros Públicos da Comarca de Belo Horizonte decidiu em suscitação de dúvida conforme trechos extraídos do corpo da sentença: “O direito real de hipoteca, por sua natureza e pelos princípios da publicidade e da legalidade que regem o sistema registral, não se compadece com prorrogações tácitas ou automáticas. (…) Vara de Registros Públicos da Comarca de Belo Horizonte-31/10/2025).”
A jurisprudência é clara em que o prazo da hipoteca é fatal e insuscetível de interrupção ou renovação automática, como foi destacado em diversos julgados e no entendimento doutrinário e jurisprudencial. A decisão recente do TJ-PR, acompanhada de precedentes de outros tribunais, reforça o entendimento de que, uma vez vencido o prazo da hipoteca sem renovação, o direito de garantia é extinto, convertendo a dívida em obrigação quirografária.
O caso em questão evidencia a importância da renovação formal da hipoteca, seja por meio de novo título ou averbação, para que a garantia continue válida. Caso contrário, o imóvel fica livre do gravame, com a dívida passando a ser tratada como uma simples dívida não garantida pela hipoteca.
O julgamento traz ainda à tona a questão da estabilidade das relações contratuais e a necessidade de respeitar os limites temporais acordados entre as partes, sem possibilidade de renovação tácita ou automática, assegurando a legalidade e a segurança jurídica nas operações de crédito com garantia hipotecária.
AUTOR
ANTONIO FIDELIS
Advogado atuante em todo o território brasileiro e sócio-proprietário no escritório Fidelis & Faustino Advogados Associados. Especializado em Direito Empresarial, notadamente nas áreas de estruturação de holdings, falências e recuperação judicial e contratos; Direito Bancário; Direito Administrativo (CADE – ANP – PROCON – IBAMA); Direito Civil, especialmente nas áreas de contratos, revisionais e renovatórias. Especializado em postos revendedores de combustíveis. É colunista do Blog do Portal e Academia Brasil Postos.
Foi Conselheiro da Ordem dos Advogados do Brasil e Professor. Trabalhou por 15 anos no setor de distribuição de combustíveis, atendendo postos revendedores e grandes indústrias. Desde o ano 2000 presta serviços advocatícios para os postos revendedores filiados ao Sindicato dos Postos Revendedores do Paraná (Paranapetro).
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