Você sabia que em muitos casos a hipoteca pode ser cancelada mesmo com contrato de galonagem vigente?

Essa situação é muito comum na relação entre postos e distribuidora, pois, a hipoteca deve ter prazo certo para seu término.

Em inúmeras vezes constata-se que a hipoteca chegou ao seu prazo final, porém o contrato da distribuidora com o posto ainda não terminou, porque o posto não atingiu a galonagem mínima no prazo.  

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Ocorre que na hipoteca convencional, ou seja, aquela ocorrida entre particulares para garantir um contrato por exemplo se torna perempta, ou seja, “caduca” no jargão popular, com o vencimento do prazo constante da escritura da hipoteca, mesmo que o contrato de fornecimento ainda esteja em andamento.

Na prática, os cartórios exigem que a credora autorize por escrito a baixa da hipoteca, que em regra é negada pela beneficiária da hipoteca. Caso essa autorização não seja concedida, há que ser notificada no caso a distribuidora para que em determinado prazo, em regra 15 dias, cancele a hipoteca no C.R.I. Caso a empresa se recuse o cancelamento, só resta então pedir judicialmente o cancelamento, respeitando as particularidades de cada caso, que deve ser minuciosamente estudada pelo advogado.

O que é perempção da hipoteca? A perempção ocorre quando a hipoteca no jargão popular “caduca” após o fim do prazo previsto na escritura. Esse prazo é chamado de decadencial: ele não se interrompe nem se suspende, ou seja, vence em seu prazo, independente do contrato que garante ainda não tiver vencido.

Exemplo: se uma hipoteca foi registrada em 2/01/2006 com validade até 01/01/2016, e não foi prorrogada por registro em cartório, ela está perempta desde 0/1/2016 2016 – mesmo que o contrato que ela garantia continue vigente.

 A hipoteca garante o valor total da dívida?

Depende. A hipoteca pode garantir o total da dívida mas em regra é limitada a um determinado valor expressado na escritura da hipoteca. A hipoteca segue o princípio da especialidade, ou seja, ela só garante aquilo que está prescrito com precisão na escritura registrada.

Imagine que o imóvel dado em hipoteca seja avaliado em R$ 5 milhões, mas a escritura hipotecária garante apenas R$ 1 milhão. Mesmo que a dívida total da empresa seja de R$ 7 milhões, o imóvel só pode ser utilizado para cobrir até o limite de R$ 1 milhão, conforme registrado na escritura pública.

Se o imóvel hipotecado for levado a leilão, o proprietário, cônjuge meeiro ou coproprietário poderá exercer o direito de remição, pagando o valor correspondente à hipoteca (R$ 1 milhão corrigido, no exemplo) para impedir a realização do leilão. O saldo da dívida (R$ 6 milhões restantes) poderá ser cobrado diretamente do devedor principal, avalista ou fiadores, passando a ser uma dívida quirografária, ou seja, sem garantia sobre o imóvel.

Atenção: se o proprietário do imóvel também for fiador ou avalista do contrato, a remição pode não ter efeito prático, pois o credor pode penhorar o imóvel novamente com base na fiança.

Assim, os postos revendedores devem ficar atentos ao prazo das garantias hipotecárias nos contratos com distribuidoras. A manutenção indevida da hipoteca após seu vencimento pode ser contestada judicialmente e, muitas vezes, o imóvel pode ser liberado mesmo que a dívida ainda exista.

Em qualquer dúvida, antes de tomar qualquer atitude é importante é consultar um advogado de confiança especializado em contratos empresariais e garantias reais, para analisar o caso e orientar sobre a melhor estratégia — seja para notificação, negociação ou ação judicial.

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