A Lei Complementar nº 214/2025, publicada em 16/01/2025, regulamenta a
implementação do IBS e da CBS e confirma que receitas de locação de imóveis
poderão ser tributadas pela nova estrutura tributária quando configurada atividade
econômica habitual — inclusive para pessoas físicas que ultrapassem os limites
previstos no art. 251, §1º da LCP 214/2025.Com o novo regime, a carga combinada estimada do IBS + CBS ficará próxima de 27% a 28% sobre o valor do aluguel.
🔎 Onde está o maior risco hoje?
Os contadores estão focados no “como”, e não no “quanto”. Temos observado que grande parte dos departamentos fiscais e contábeis está concentrada exclusivamente na implementação técnica da Reforma nos sistemas,verificando:
- novos códigos de receita;
- parametrização de softwares;
- cruzamentos de informações entre IBS/CBS e CIB;
- impacto no Domicílio Tributário Eletrônico.
Mas quase ninguém está alertando o empresário sobre o impacto financeiro direto na tributação da locação.
E aqui está o ponto crítico: quem não averbar os contratos até 31/12/2025 pagará a alíquota cheia. Ou seja: enquanto o contador calibra o software, o empresário pode perder um benefício que dura até 2033.
✔ A única forma de reduzir essa carga: usar a alíquota transitória com redução de até 40%.
A EC 132/2023 (ADCT, art. 19, §2º) criou benefício exclusivo durante o período de transição (2026–2033), aplicável apenas para contratos registrados na matrícula do imóvel.
Regras do benefício: 70% do valor de mercado → paga só 60% da alíquota (redução de 40%).
Entre 50% e 70% → redução proporcional.
Abaixo de 50% → sem benefício.
📌 Sem averbação não há benefício. É automático. É definitivo.
# 📌 Benefício jurídico-comercial adicional: segurança patrimonial e probatória
A averbação do contrato na matrícula não gera apenas impacto tributário. Do ponto de vista jurídico-comercial, ela também:
* torna o contrato oponível a terceiros (inclusive adquirentes);
* protege o locatário e o locador em operações de compra e venda;
* reduz riscos em execuções, garantias e ações de despejo;
* serve como prova robusta em litígios;
* aumenta a transparência e valoriza o ativo imobiliário.
Para imóveis empresariais, a averbação ainda fortalece auditorias, due diligence,
compliance e governança corporativa.
🏢 Atenção especial aos empresários: Criação ou adequação de holdings até 31/12/2025 é crucial
Com a Reforma Tributária, qualquer empresário com imóvel, patrimônio familiar ou
atividade operacional deve:
1. Criar sua holding
— se ainda não possui, pois isso possibilita:
* organização patrimonial;
* blindagem jurídica;
* sucessão planejada;
* redução de carga tributária global;
* alocação eficiente de receitas imobiliárias e operacionais
2. Ajustar os contratos das holdings já existentes
A reforma exige uma revisão profunda dos:
* contratos sociais;
* cláusulas de distribuição de resultados;
* políticas de aluguel interno;
* regramentos de governança corporativa;
* operações entre empresa e sócios;
* estruturação dos imóveis próprios usados na atividade empresarial.
📌 O prazo ideal para essas adequações é 31/12/2025.
Quem deixar para 2026 estará sujeito à nova tributação já sem possibilidade de
otimização.
📋 O que fazer agora (urgente)
1. Averbar o contrato de locação – Na matrícula do imóvel — contrato atual ou aditivo.
2. Apresentar laudo de avaliação – Para comprovar o valor de mercado.
3. Alinhar os próximos reajustes – Deixando o aluguel sempre acima de 70% do mercado.
4. Revisar ou criar a holding – Antes que as regras tributárias consolidadas em 2026 reduzam a margem de otimização.
📞 Como o escritório pode ajudar
O Escritório DE LA TORRES DIAS, CHINAZZO HENNEMANN SOCIEDADE DE
ADVOGADOS está preparado para:
* elaborar o aditivo ou novo contrato de locação;
* produzir laudo com avaliação de mercado;
* providenciar a averbação no cartório;
* revisar contratos de holdings já existentes;
* criar holdings patrimoniais e operacionais personalizadas;
* simular impactos tributários antes e depois da Reforma;
* emitir parecer jurídico completo para tomada de decisão empresarial.
Atenção: Contratos não registrados na matrícula serão tributados em cheio a partir de 2026 – sem volta.
Escrito por : Marcelo De La Torres Dias
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