O valor do aluguel do posto pode ser revisto ?

A Lei do Inquilinato, fixou o prazo de 03 anos de vigência do contrato de locação, ou acordo, para que, tanto locador como locatário possam pedir a revisão judicial do aluguel para colocá-lo ao valor de mercado.

O referido dispositivo, veio consagrar o princípio da autonomia da vontade das partes, para que locatário e locador de comum acordo, em razão dos vários fatores que envolvem uma locação, principalmente no setor da revenda de combustíveis, possam ajustar amigavelmente o valor do aluguel condizente com aquele praticado no mercado.

Assim, se o valor do aluguel está defasado tanto para cima como para baixo, e não haja acordo para que o aluguel seja trazido para o valor de mercado, então, tanto o inquilino como o proprietário do imóvel, após 03 (três) anos de vigência do aluguel que tenha sido reajustado apenas pelo índice da lei, e esteja defasado, poderá então pedir judicialmente a revisão do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço real de mercado.

O que verificamos na prática, é que muitos postos, por terem contratos de locação de longa duração, não raras vezes estão pagando aluguel muito acima do valor de mercado, e outros muito abaixo, situações como esta, trazem um descompasso e um desequilíbrio financeiro na relação Locador e Locatário.

Diante de casos como este, não existe outra alternativa à parte que se acha prejudicada, seja ele locador ou locatário a não ser propor a Ação Revisional de Aluguel.

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Deste modo, proposta a ação, o Juiz pode fixar o aluguel no justo valor de mercado, tendo como paradigma outro imóvel semelhante e com as mesmas características daquele que encontra-se com o aluguel defasado, ou no caso de posto, poderá também utilizar o volume de vendas média do último ano, que em regra é apurado pelo perito nomeado pelo Juiz, tendo as partes a oportunidade de indicar peritos assistentes e oferecer os quesitos para que o aluguel seja trazido para o valor mais próximo da realidade do mercado.

Diante do exposto, verifica-se muitas vezes que o locatário pode estar pagando um aluguel irreal por força de um contrato assinado em outras circunstâncias, todavia, situação inversa também pode ocorrer, quando o locador recebe um aluguel muito abaixo daquele do mercado.

É bom ressaltar que em ambos os casos a situação é perniciosa, pois, quando o posto está pagando o aluguel muito alto, isto por si só pode inviabilizar o seu negócio, mas se tiver muito baixo, pode desestimular o locador, que muitas vezes prefere então dar outro destino mais rentável para o seu imóvel.

Por último, ao ajuizar uma ação revisional de aluguel, o Autor poderá requerer em sede de liminar ou seja, de pronto, a fixação de aluguel provisório na forma do art. 68 da Lei 8245/91, cuja redação foi dada pela Lei 12.112/2009, mas neste caso o aluguel não poderá exceder a 80% do pedido, se a ação for proposta pelo locador, e se o pedido for feito pelo locatário, então o aluguel não poderá ser inferior a 80% do que vem pagando, em ambos os casos, o autor deve fornecer os elementos que julga serem essenciais para o convencimento do Juiz.

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São centenas de normas e legislações como ANP, PROCON, IPEM, SEFAZ, MTE, IBAMA, Bombeiros entre outros órgão fiscalizadores que fazem “visitas” constantes nos postos para atuarem e multarem.

É fundamental que todos os Gestores ( revendedores e gerentes de postos ) conheçam as TODAS AS NORMAS E LEGISLAÇÕES pois uma pequena falha pode gerar uma multa milionária e que pode até mesmo fazer a interdição do negócio.

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f.INMETRO – Principais Resoluções,  Normas e Legislação

g.INMETRO – Como proceder durante Fiscalização  do INMETRO

h. IPEM – Principais Resoluções,  Normas e Legislação

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Módulo 1 – A Importância do Gerente Apresentamos as principais características de um Gerente de Sucesso e focamos nas  principais funções que devem ser exercidas para a correta operação de uma revenda de combustíveis. Saiba mais.

Módulo 2 – Gestão de Pessoas e Equipes Apresentamos os principais conceitos, estratégias e ferramentas de Gestão de Pessoas que são necessárias para que o gerente consiga contratar, motivar, treinar e liderar sua equipe buscando a retenção dos colaboradores do posto. Saiba mais.

Módulo 3 – Áreas e Instalações do Posto Fiscalizar, monitorar, cuidar da manutenção e da segurança de todas as áreas do posto é um dos principais papéis que deve ser exercido pelo Gerente. Apresentadas todas as áreas do posto de acordo com o seu potencial de negócios e os riscos inerentes.Saiba mais.

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Módulo 5 – Gestão de Segurança      Aprenda  as estratégias mais importantes relacionadas à operação segura de um posto. Conheça os EPI’S e EPC’s e os principais exames e treinamentos de segurança. Abordamos os riscos de segurança patrimonial e procedimentos para evitar assaltos. Saiba + 

Módulo 6 – Gestão Operacional  Apresentamos as 8 rotinas necessárias para a operação do posto. No final do módulo o gestor estará preparado para realizar as rotinas e capacitar sua equipe para executar os procedimentos operacionais de forma segura. Saiba mais.

Módulo 7 – Legislação e Fiscalização   Apresentamos a Legislação que rege o segmento e os principais órgãos fiscalizadores com destaque para ANP, Procon, Conama, Inmetro e MTE. O Gestor estará capacitado para  agir pró-ativamente antes e durante as fiscalizações. Saiba mais.

Módulo 8 – Gestão Ambiental                Apresentamos os pontos de atenção para que o posto fique em dia com a Legislação Ambiental. Destacamos as melhores práticas com relação ao Descarte Correto dos Resíduos gerados pela atividade e orientamos sobre as melhores práticas de gestão ambiental. Saiba mais.

Módulo 9 – Gestão Administrativa e Financeira – Apresentamos os principais conceitos e estratégias de Gestão Financeira e Administrativa em Postos de Combustíveis. O Gestor estará preparado para assumir a Gestão Financeira do Posto com foco na redução de custos e um fluxo de caixa saudável. Saiba +

Módulo 10 – Gestão de Estoques Acompanhar a movimentação dos combustíveis e mercadorias presentes no posto permite ao Gerente o controle de tudo o que entra e o que sai. O Gestor estará capacitado para as compras, armazenamento e controle de vendas dos produtos vendidos. Saiba mais.

Módulo 11 – Gestão de Vendas e Marketing e Atendimento – Apresentamos os principais conceitos de Gestão de Marketing, Vendas e Atendimento em Postos de Combustíveis. Ao final do módulo o  Gerente estará capacitado para melhorar a comunicação do posto, criar campanhas de vendas e fidelização e estimular o relacionamento com os clientes em busca da fidelização.

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