A Lei do Inquilinato, fixou o prazo de 03 anos de vigência do contrato de locação, ou acordo, para que, tanto locador como locatário possam pedir a revisão judicial do aluguel para colocá-lo ao valor de mercado.
O referido dispositivo, veio consagrar o princípio da autonomia da vontade das partes, para que locatário e locador de comum acordo, em razão dos vários fatores que envolvem uma locação, principalmente no setor da revenda de combustíveis, possam ajustar amigavelmente o valor do aluguel condizente com aquele praticado no mercado.
Assim, se o valor do aluguel está defasado tanto para cima como para baixo, e não haja acordo para que o aluguel seja trazido para o valor de mercado, então, tanto o inquilino como o proprietário do imóvel, após 03 (três) anos de vigência do aluguel que tenha sido reajustado apenas pelo índice da lei, e esteja defasado, poderá então pedir judicialmente a revisão do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço real de mercado.
O que verificamos na prática, é que muitos postos, por terem contratos de locação de longa duração, não raras vezes estão pagando aluguel muito acima do valor de mercado, e outros muito abaixo, situações como esta, trazem um descompasso e um desequilíbrio financeiro na relação Locador e Locatário.
Diante de casos como este, não existe outra alternativa à parte que se acha prejudicada, seja ele locador ou locatário a não ser propor a Ação Revisional de Aluguel.
Deste modo, proposta a ação, o Juiz pode fixar o aluguel no justo valor de mercado, tendo como paradigma outro imóvel semelhante e com as mesmas características daquele que encontra-se com o aluguel defasado, ou no caso de posto, poderá também utilizar o volume de vendas média do último ano, que em regra é apurado pelo perito nomeado pelo Juiz, tendo as partes a oportunidade de indicar peritos assistentes e oferecer os quesitos para que o aluguel seja trazido para o valor mais próximo da realidade do mercado.
Diante do exposto, verifica-se muitas vezes que o locatário pode estar pagando um aluguel irreal por força de um contrato assinado em outras circunstâncias, todavia, situação inversa também pode ocorrer, quando o locador recebe um aluguel muito abaixo daquele do mercado.
É bom ressaltar que em ambos os casos a situação é perniciosa, pois, quando o posto está pagando o aluguel muito alto, isto por si só pode inviabilizar o seu negócio, mas se tiver muito baixo, pode desestimular o locador, que muitas vezes prefere então dar outro destino mais rentável para o seu imóvel.
Por último, ao ajuizar uma ação revisional de aluguel, o Autor poderá requerer em sede de liminar ou seja, de pronto, a fixação de aluguel provisório na forma do art. 68 da Lei 8245/91, cuja redação foi dada pela Lei 12.112/2009, mas neste caso o aluguel não poderá exceder a 80% do pedido, se a ação for proposta pelo locador, e se o pedido for feito pelo locatário, então o aluguel não poderá ser inferior a 80% do que vem pagando, em ambos os casos, o autor deve fornecer os elementos que julga serem essenciais para o convencimento do Juiz.
Escrito por : FIDELIS & FAUSTINO ADVOGADOS ASSOCIADOS –
Website https://fidelisfaustino.com.br
Fone: 43-3341-2550 ou 43-99118-7388
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