Os aluguéis corrigidos em muitos contratos pelo IGP-FGV, foram majorados de forma exorbitante em razão do cenário econômico, resultado da situação pandêmica, implicando em aumento exponencial do aluguel mensal; a situação implicou em desequilíbrio contratual e onerosidade excessiva, autorizando em tese a aplicação da teoria da imprevisão.
Conforme artigo 17 da Lei do inquilinato, as partes, (locador e locatário), podem convencionar o índice para correção do aluguel, não podendo ser utilizada como indexador moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Ocorre que nos últimos 3 anos (1º/01/2020 a 31/12/2022), os contratos que estavam indexados pelo IGPM-FGV tiveram aumento de 52,944% enquanto o aluguel que estava indexado pelo INPC-IBGE teve um aumento de 23,025%.
A título ilustrativo, um imóvel que foi alugado em janeiro de 2020 por R$ 10.000,00, tendo como indexador o INPC-IBGE, então em janeiro de 2023 o valor do aluguel foi reajustado para R$ 12.302,50, porém, se o aluguel deste mesmo imóvel estivesse indexado pelo IGPM-FGV, o aluguel seria reajustado para 15.294,00.
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Esta diferença enorme se deu em função principalmente da pandemia, onde o IGPM disparou em razão da alta dos produtos industriais, agrícolas, minério de ferro e construção civil, ficando 29,91% acima do INPC que corrige em regra, os salários e a cesta de consumo da população assalariada.
Dentro deste cenário, muitos locadores e locatários que entenderam a situação extraordinária e inesperada, entraram em consenso para readequar o valor do aluguel ao preço de mercado.
Ocorre que muitos locadores se negaram a fazer acordo, e com isso, o locatário foi obrigado a buscar a intervenção judicial para readequar o valor do aluguel ao de mercado.
Este tipo de situação pode caracterizar a presença de motivos imprevisíveis ou extraordinários (caso fortuito ou força maior) posteriores à contratação, causando desequilíbrio contratual (onerosidade excessiva), pelo colapso socioeconômico mundial resultado da pandemia da covid-19, que fez com que o IGP-M que regia a maior parte dos contratos de locação se descolasse dos outros índices, inviabilizando muitas vezes a permanência do locatário no imóvel, em razão do descompasso entre o reajuste dos salários frente o IGPM.
Assim o aumento significativo do valor do aluguel corrigido pelo IGPM foi proveniente de evento inimaginável de força maior, pois o locatário, ao assumir sua obrigação, não cogitava que o IGPM não entraria em descompasso com o INPC que reajustava em regra os salários.
Por outro prisma, o locador também não imaginava que este descompasso entre o IGPM e outros índices que medem a inflação, viesse a ocorrer. Oportuno esclarecer que, o artigo 8º do CPC, estabelece que cumpre ao juiz, na aplicação do ordenamento jurídico, atender “aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência.”
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À vista disso, em que pese o locador, não tenha se utilizado de qualquer conduta ilícita ou malícia na pactuação do indicador econômico incidente na relação locatícia, tampouco tenha planejado locupletar-se e enriquecer às custas do locatário, torna-se notório que o IGPM, para reajuste entre os anos de 2020 a 2022, se traduziu em evidente desequilíbrio contratual em desfavor do locatário, culminando ainda benefício exagerado ao locador.
Dentro deste cenário, como sobreveio à relação jurídica desproporção evidente, resultado de fato imprevisível, em regra muitos magistrados quando provocados vêm readequando o indicador convencionado originalmente, de maneira a se assegurar, no quanto possível, o valor real dos aluguéis, nos termos do elencado nos artigos 317 e 478 do Código Civil:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Quanto ao tema, não se pode desconsiderar que a Codex civil, em seus artigos 478, 479 e 480, consagrou o que se chama de teoria da imprevisão, viabilizadora da flexibilização da força obrigatória contratual (pacta sunt servanda) nas obrigações de execução continuada (como os de locação), que afirma que, sobrevindo acontecimento extraordinário e imprevisível que torne a prestação de uma das partes excessivamente onerosa em face da prestação de outra, o contratante prejudicado poderá requerer a sua rescisão ou revisão.
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Nesta linha, decidiu o Egrégio Tribunal de São Paulo, cujos trechos foram colhidos do corpo do venerando acórdão: “Locação não residencial. Ação revisional de contrato. Pleito de substituição do índice de reajuste (IGP-DI PELO IPCA). Admissibilidade parcial. Constatação da necessidade da substituição, como forma de assegurar o equilíbrio entre as partes, diante dos reflexos gerados pela crise da pandemia da covid-19.
Medida excepcional, a ser aplicada em janeiro de 2021 e janeiro de locação não residencial. ação revisional de contrato. Pleito de substituição do índice de reajuste (IGP-DI pelo IPCA). Admissibilidade parcial. Constatação da necessidade da substituição. Recurso provido em parte. ((TJSP; Apelação Cível 1031885-90.2021.8.26.0224; Relator (a): Antonio Rigolin; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/06/2022; Data de Registro: 21/06/2022)
Assim, caso não haja acordo entre locador e locatário, e se o aluguel ficar muito além do preço de mercado, é possível buscar o equilíbrio para a revisão do valor para o período onde o índice do IGPM se descolou dos demais índices como o INPC ou IPCA, conforme jurisprudência colacionada acima.
Escrito: ANTONIO FIDELIS-OAB-PR19759.
As perguntas poderão ser enviadas diretamente ao colunista pelo e-mail: [email protected].
Fonte: Portal Brasil Postos
Escrito por :ANTONIO FIDELIS-OAB-PR 19759 e GUILHERME FAUSTINO FIDELIS-OAB-PR 53532 e OAB-SP-360025.
Saiba mais sobre o Autor
O Advogado Antonio Fidelis é colunista do Blog do Portal e Academia Brasil Postos.
Sócio proprietário da Fidelis & Faustino Advogados Associados juntamente com seu filho Advogado Guilherme Faustino Fidelis OAB-PR-53532 e OAB-SP- OAB/SP 360.025, e sua esposa Advogada Sonia Regina Faustino – OAB-PR-8410. O seu escritório está localizado em Londrina-Pr., porém, em razão da tecnologia, processos eletrônicos e virtual, atua em todo o Brasil.
Foi Conselheiro da Ordem dos Advogados do Brasil, Professor, Sargento da Reserva do Exército, trabalhou por 15 anos na Shell atendendo postos revendedores e grandes indústrias. Desde o ano 2000 prestar serviços advocatícios para os postos revendedores filiados ao Sindicato dos Postos Revendedores do Paraná- Paranapetro.
O seu Staff é especializado em direito empresarial, direito administrativo: CADE-ANP-PROCON. Ambiental: IBAMA e órgãos do meio ambiente. Contratos: Holdings, Falências, Recuperação Judicial, Revisionais, Renovatórias e toda a área de direito empresarial, especializado em Postos Revendedores de Combustíveis.
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