Essa situação é muito comum na relação entre postos e distribuidora, pois, a hipoteca deve ter prazo certo para seu término.
Em inúmeras vezes constata-se que a hipoteca chegou ao seu prazo final, porém o contrato da distribuidora com o posto ainda não terminou, porque o posto não atingiu a galonagem mínima no prazo.
Ocorre que na hipoteca convencional, ou seja, aquela ocorrida entre particulares para garantir um contrato por exemplo se torna perempta, ou seja, “caduca” no jargão popular, com o vencimento do prazo constante da escritura da hipoteca, mesmo que o contrato de fornecimento ainda esteja em andamento.
Na prática, os cartórios exigem que a credora autorize por escrito a baixa da hipoteca, que em regra é negada pela beneficiária da hipoteca. Caso essa autorização não seja concedida, há que ser notificada no caso a distribuidora para que em determinado prazo, em regra 15 dias, cancele a hipoteca no C.R.I. Caso a empresa se recuse o cancelamento, só resta então pedir judicialmente o cancelamento, respeitando as particularidades de cada caso, que deve ser minuciosamente estudada pelo advogado.
O que é perempção da hipoteca? A perempção ocorre quando a hipoteca no jargão popular “caduca” após o fim do prazo previsto na escritura. Esse prazo é chamado de decadencial: ele não se interrompe nem se suspende, ou seja, vence em seu prazo, independente do contrato que garante ainda não tiver vencido.
Exemplo: se uma hipoteca foi registrada em 2/01/2006 com validade até 01/01/2016, e não foi prorrogada por registro em cartório, ela está perempta desde 0/1/2016 2016 – mesmo que o contrato que ela garantia continue vigente.
A hipoteca garante o valor total da dívida?
Depende. A hipoteca pode garantir o total da dívida mas em regra é limitada a um determinado valor expressado na escritura da hipoteca. A hipoteca segue o princípio da especialidade, ou seja, ela só garante aquilo que está prescrito com precisão na escritura registrada.
Imagine que o imóvel dado em hipoteca seja avaliado em R$ 5 milhões, mas a escritura hipotecária garante apenas R$ 1 milhão. Mesmo que a dívida total da empresa seja de R$ 7 milhões, o imóvel só pode ser utilizado para cobrir até o limite de R$ 1 milhão, conforme registrado na escritura pública.
Se o imóvel hipotecado for levado a leilão, o proprietário, cônjuge meeiro ou coproprietário poderá exercer o direito de remição, pagando o valor correspondente à hipoteca (R$ 1 milhão corrigido, no exemplo) para impedir a realização do leilão. O saldo da dívida (R$ 6 milhões restantes) poderá ser cobrado diretamente do devedor principal, avalista ou fiadores, passando a ser uma dívida quirografária, ou seja, sem garantia sobre o imóvel.
Atenção: se o proprietário do imóvel também for fiador ou avalista do contrato, a remição pode não ter efeito prático, pois o credor pode penhorar o imóvel novamente com base na fiança.
Assim, os postos revendedores devem ficar atentos ao prazo das garantias hipotecárias nos contratos com distribuidoras. A manutenção indevida da hipoteca após seu vencimento pode ser contestada judicialmente e, muitas vezes, o imóvel pode ser liberado mesmo que a dívida ainda exista.
Em qualquer dúvida, antes de tomar qualquer atitude é importante é consultar um advogado de confiança especializado em contratos empresariais e garantias reais, para analisar o caso e orientar sobre a melhor estratégia — seja para notificação, negociação ou ação judicial.
AUTOR
ANTONIO FIDELIS
Advogado atuante em todo o território brasileiro e sócio-proprietário no escritório Fidelis & Faustino Advogados Associados. Especializado em Direito Empresarial, notadamente nas áreas de estruturação de holdings, falências e recuperação judicial e contratos; Direito Bancário; Direito Administrativo (CADE – ANP – PROCON – IBAMA); Direito Civil, especialmente nas áreas de contratos, revisionais e renovatórias. Especializado em postos revendedores de combustíveis. É colunista do Blog do Portal e Academia Brasil Postos.
Foi Conselheiro da Ordem dos Advogados do Brasil e Professor. Trabalhou por 15 anos no setor de distribuição de combustíveis, atendendo postos revendedores e grandes indústrias. Desde o ano 2000 presta serviços advocatícios para os postos revendedores filiados ao Sindicato dos Postos Revendedores do Paraná (Paranapetro).
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