Conforme doutrina abalizada, o fundo de comércio compreende não apenas o valor do ponto comercial e da clientela, mas também o potencial de lucro que a empresa é capaz de gerar em um determinado tempo.
Em termos simples, o fundo de comércio representa a capacidade de uma empresa gerar lucro líquido ao longo de um período específico, correspondente ao tempo desejado pelo investidor para recuperar seu capital investido.
Por exemplo, se um investidor espera recuperar seu investimento em 60 meses e a empresa gera um lucro líquido mensal de R$ 30.000,00, então o valor do fundo de comércio seria calculado multiplicando esse lucro mensal pelo número de meses desejados para o retorno do investimento no valor de face, que no caso hipotético seria: (60
meses x R$ 30.000,00 lucro líquido mês) = R$ 1.800.000,00.
No contexto de postos de gasolina, o patrimônio líquido geralmente se resume ao estoque, que é vendido separadamente, o que ultrapassar este valor refere-se ao fundo de comércio ou fundo de empresa. É crucial que, ao adquirir o fundo de comércio de um posto de gasolina, se a aquisição for do inquilino então é necessário que haja a anuência do locador para evitar complicações futuras no trespasse deste fundo.
Além disso, para que o operador de um posto de gasolina tenha direito à indenização pelo fundo ao término da locação, é necessário que o contrato tenha sido firmado por pelo menos cinco anos e que seja promovida a ação renovatória dentro dos prazos estabelecidos pela lei do inquilinato.
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A ação renovatória é um direito do locatário, mas o locador pode se opor a ela por diversos motivos, como a necessidade de realizar obras no imóvel que impliquem em sua transformação radical ou que aumentem o valor do negócio. Além disso, o locador pode utilizar o imóvel para transferência de sua empresa existente há mais de 01
ano e também, desde que ele locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente seja detentor da maioria do capital da empresa. Nesse caso, o imóvel não pode ser destinado ao mesmo ramo do locatário, a menos que a locação também envolva o fundo de comércio.
O locador também não é obrigado a renovação se recebeu uma proposta de terceiro em melhores condições, porém se o locador não der o destino alegado para o imóvel ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público dentro de três meses da entrega do imóvel, será também obrigado a indenizar o locatário.
Assim, a retomada do imóvel pelo locador, poderá frustrar a expectativa legítima de renovação contratual se a renovatória não for proposta em seu tempo para não ser atingido pela decadência, que nada mais é do que a perda do direito a renovação e ao fundo de comércio, conforme jurisprudência a seguir colacionada.
“É decadencial o prazo estabelecido no artigo 51, § 5º, da lei nº 8.245 /91, e sua inobservância acarreta a perda do direito à renovação – recurso não provido, com observação. Considerando-se que a ação renovatória há de ser proposta no primeiro semestre do último ano de vigência do contrato de locação, e que a locatária só protocolou a inicial da ação renovatória em 30/08/2022, quando o direito à renovação, se o prazo do contrato a permitisse já havia sido atingido pela decadência, de rigor a manutenção de improcedência da r. sentença.” (TJ-SP – AC: 10935271420228260100 São Paulo, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 31/10/2023, Data de Publicação: 31/10/2023)
Dessa forma, a compreensão do fundo de comércio e das implicações legais relacionadas a sua aquisição e renovação é essencial para investidores e operadores de postos de gasolina, garantindo uma abordagem consciente e protegida dos seus interesses.
AUTOR
ANTONIO FIDELIS
Advogado atuante em todo o território brasileiro e sócio-proprietário no escritório Fidelis & Faustino Advogados Associados. Especializado em Direito Empresarial, notadamente nas áreas de estruturação de holdings, falências e recuperação judicial e contratos; Direito Bancário; Direito Administrativo (CADE – ANP – PROCON – IBAMA); Direito Civil, especialmente nas áreas de contratos, revisionais e renovatórias. Especializado em postos revendedores de combustíveis. É colunista do Blog do Portal e Academia Brasil Postos.
Foi Conselheiro da Ordem dos Advogados do Brasil e Professor. Trabalhou por 15 anos no setor de distribuição de combustíveis, atendendo postos revendedores e grandes indústrias. Desde o ano 2000 presta serviços advocatícios para os postos revendedores filiados ao Sindicato dos Postos Revendedores do Paraná (Paranapetro).
