A Lei do Inquilinato, fixou o prazo de 03 anos de vigência do contrato de locação, ou acordo, para que, tanto locador como locatário possam pedir a revisão judicial do aluguel para colocá-lo ao valor de mercado.
O referido dispositivo, veio consagrar o princípio da autonomia da vontade das partes, para que locatário e locador de comum acordo, em razão dos vários fatores que envolvem uma locação, principalmente no setor da revenda de combustíveis, possam ajustar amigavelmente o valor do aluguel condizente com aquele praticado no mercado.
Assim, se o valor do aluguel está defasado tanto para cima como para baixo, e não haja acordo para que o aluguel seja trazido para o valor de mercado, então, tanto o inquilino como o proprietário do imóvel, após 03 (três) anos de vigência do aluguel que tenha sido reajustado apenas pelo índice da lei, e esteja defasado, poderá então pedir judicialmente a revisão do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço real de mercado.
O que verificamos na prática, é que muitos postos, por terem contratos de locação de longa duração, não raras vezes estão pagando aluguel muito acima do valor de mercado, e outros muito abaixo, situações como esta, trazem um descompasso e um desequilíbrio financeiro na relação Locador e Locatário.
Diante de casos como este, não existe outra alternativa à parte que se acha prejudicada, seja ele locador ou locatário a não ser propor a Ação Revisional de Aluguel.
Deste modo, proposta a ação, o Juiz pode fixar o aluguel no justo valor de mercado, tendo como paradigma outro imóvel semelhante e com as mesmas características daquele que encontra-se com o aluguel defasado, ou no caso de posto, poderá também utilizar o volume de vendas média do último ano, que em regra é apurado pelo perito nomeado pelo Juiz, tendo as partes a oportunidade de indicar peritos assistentes e oferecer os quesitos para que o aluguel seja trazido para o valor mais próximo da realidade do mercado.
Diante do exposto, verifica-se muitas vezes que o locatário pode estar pagando um aluguel irreal por força de um contrato assinado em outras circunstâncias, todavia, situação inversa também pode ocorrer, quando o locador recebe um aluguel muito abaixo daquele do mercado.
É bom ressaltar que em ambos os casos a situação é perniciosa, pois, quando o posto está pagando o aluguel muito alto, isto por si só pode inviabilizar o seu negócio, mas se tiver muito baixo, pode desestimular o locador, que muitas vezes prefere então dar outro destino mais rentável para o seu imóvel.
Por último, ao ajuizar uma ação revisional de aluguel, o Autor poderá requerer em sede de liminar ou seja, de pronto, a fixação de aluguel provisório na forma do art. 68 da Lei 8245/91, cuja redação foi dada pela Lei 12.112/2009, mas neste caso o aluguel não poderá exceder a 80% do pedido, se a ação for proposta pelo locador, e se o pedido for feito pelo locatário, então o aluguel não poderá ser inferior a 80% do que vem pagando, em ambos os casos, o autor deve fornecer os elementos que julga serem essenciais para o convencimento do Juiz.
Escrito por : FIDELIS & FAUSTINO ADVOGADOS ASSOCIADOS –
Website https://fidelisfaustino.com.br
Fone: 43-3341-2550 ou 43-99118-7388
Todos sabemos que o segmento de revenda de combustíveis é o MAIS REGULAMENTADO do país.
São centenas de normas e legislações como ANP, PROCON, IPEM, SEFAZ, MTE, IBAMA, Bombeiros entre outros órgão fiscalizadores que fazem “visitas” constantes nos postos para atuarem e multarem.
É fundamental que todos os Gestores ( revendedores e gerentes de postos ) conheçam as TODAS AS NORMAS E LEGISLAÇÕES pois uma pequena falha pode gerar uma multa milionária e que pode até mesmo fazer a interdição do negócio.
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Conheça o que é trabalhado no Módulo 7 do Curso de Formação Gerencial Brasil Postos : Legislação e Fiscalização
a. ANP – Principais Resoluções, Normas e Legislação
b. ANP – Obrigações do Posto Revendedor
c. ANP – Proibições do Posto Revendedor
d. ANP – Obrigações do Posto em Relação ao Consumidor
e. ANP – Como proceder durante Fiscalização da ANP
f.INMETRO – Principais Resoluções, Normas e Legislação
g.INMETRO – Como proceder durante Fiscalização do INMETRO
h. IPEM – Principais Resoluções, Normas e Legislação
i. CONAMA – Principais Resoluções, Normas e Legislação
j. CONAMA – Como proceder durante Fiscalização do CONAMA
k.SEFAZ – Principais Resoluções, Normas e Legislação
l.PROCON – Principais Resoluções, Normas e Legislação
m.PROCON – Como proceder durante Fiscalização do Conama
n. MTE – Principais Resoluções, Normas e Legislação
o. MTE – Como proceder durante Fiscalização do MTE
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O curso foi desenvolvido a partir das necessidades do cargo e de gestão, revisado e aprovado por profissionais de diversas empresas do setor, apoiado com o que há de mais novo no mercado em didática online voltada ao perfil e necessidades do público.
Conheça cada um dos 11 módulos do curso:
Módulo 1 – A Importância do Gerente Apresentamos as principais características de um Gerente de Sucesso e focamos nas principais funções que devem ser exercidas para a correta operação de uma revenda de combustíveis. Saiba mais.
Módulo 2 – Gestão de Pessoas e Equipes Apresentamos os principais conceitos, estratégias e ferramentas de Gestão de Pessoas que são necessárias para que o gerente consiga contratar, motivar, treinar e liderar sua equipe buscando a retenção dos colaboradores do posto. Saiba mais.
Módulo 3 – Áreas e Instalações do Posto Fiscalizar, monitorar, cuidar da manutenção e da segurança de todas as áreas do posto é um dos principais papéis que deve ser exercido pelo Gerente. Apresentadas todas as áreas do posto de acordo com o seu potencial de negócios e os riscos inerentes.Saiba mais.
Módulo 4 – Equipamentos do Posto Conheça todos os equipamentos necessários para a rotina diária de um posto. O gerente é conscientizado da responsabilidade pela manutenção preventiva para garantir a vida útil de todos os equipamentos e da importância da contratação de empresas certificadas. Saiba +
Módulo 5 – Gestão de Segurança Aprenda as estratégias mais importantes relacionadas à operação segura de um posto. Conheça os EPI’S e EPC’s e os principais exames e treinamentos de segurança. Abordamos os riscos de segurança patrimonial e procedimentos para evitar assaltos. Saiba +
Módulo 6 – Gestão Operacional Apresentamos as 8 rotinas necessárias para a operação do posto. No final do módulo o gestor estará preparado para realizar as rotinas e capacitar sua equipe para executar os procedimentos operacionais de forma segura. Saiba mais.
Módulo 7 – Legislação e Fiscalização Apresentamos a Legislação que rege o segmento e os principais órgãos fiscalizadores com destaque para ANP, Procon, Conama, Inmetro e MTE. O Gestor estará capacitado para agir pró-ativamente antes e durante as fiscalizações. Saiba mais.
Módulo 8 – Gestão Ambiental Apresentamos os pontos de atenção para que o posto fique em dia com a Legislação Ambiental. Destacamos as melhores práticas com relação ao Descarte Correto dos Resíduos gerados pela atividade e orientamos sobre as melhores práticas de gestão ambiental. Saiba mais.
Módulo 9 – Gestão Administrativa e Financeira – Apresentamos os principais conceitos e estratégias de Gestão Financeira e Administrativa em Postos de Combustíveis. O Gestor estará preparado para assumir a Gestão Financeira do Posto com foco na redução de custos e um fluxo de caixa saudável. Saiba +
Módulo 10 – Gestão de Estoques Acompanhar a movimentação dos combustíveis e mercadorias presentes no posto permite ao Gerente o controle de tudo o que entra e o que sai. O Gestor estará capacitado para as compras, armazenamento e controle de vendas dos produtos vendidos. Saiba mais.
Módulo 11 – Gestão de Vendas e Marketing e Atendimento – Apresentamos os principais conceitos de Gestão de Marketing, Vendas e Atendimento em Postos de Combustíveis. Ao final do módulo o Gerente estará capacitado para melhorar a comunicação do posto, criar campanhas de vendas e fidelização e estimular o relacionamento com os clientes em busca da fidelização.
- Para quem se destina o curso – Profissionais do setor e revendedores que procuram desenvolvimento pessoal e profissional e que acreditam que podem se tornar um Gerente de Alta Performance.
– Gerentes que procuram ou necessitam de formação e/ou atualização técnica.
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– Subgerentes e potenciais que são preparados para assumir gerência dos postos.
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