Quais são os cuidados e precauções que o posto revendedor deve ter ao elaborar contratos de locações de imóveis?

A  Lei  nº  8.245/91  regula  as  locações  comerciais.  E  o  posto  revendedor  deve  tomar  cuidado  ao  procurar  imóvel  comercial  para  a  locação  e  funcionamento do seu estabelecimento.

Primeiro,  é  importante  buscar  e  locar  imóvel  comercial  que  possa  funcionar  como  posto  de  combustíveis,  em  razão  da  peculiaridade  da  atividade de revendedor. Há necessidade de se observar  os  alvarás  de  licenças  de  funcionamento  da  atividade  no  imóvel  locado,  bem  como  se  o  imóvel  cumpre  as  exigências  da  autoridade  fiscalizadora  (ANP),  no  que  tange  à  segurança  de  pessoal, material, equipamentos e outros.

É importante cuidar que o contrato de locação por  prazo  indeterminado  pode  ser  extinto  por  escrito,  pelo  locador,  concedidos  ao  locatário  30  dias para a desocupação.

O contrato de locação comercial pode ser fixado a sua vigência por qualquer prazo ou a prazo indeterminado,  sendo  que  o  posto  terá  direito  à  renovação  do  contrato,  por  igual  prazo,  desde  que, cumulativamente:

I  –  o  contrato  a  renovar  tenha  sido  celebrado  por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma  dos  prazos  ininterruptos  dos  contratos  escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Do direito à renovação decai aquele revendedor que não propuser a ação judicial no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

De  outra  parte,  o  proprietário  do  imóvel  não  estará obrigado a renovar o contrato se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o  locador,  seu  cônjuge,  ascendente  ou  descendente.  Neste  caso,  o  imóvel  não  poderá  ser  destinado  ao  uso  do  mesmo  ramo  de  atividade  do  locatário-revendedor, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

O  locatário-revendedor  terá  direito  à  indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio,  se  a  renovação  não  ocorrer  em  razão  de  proposta de terceiro, em melhores condições, ou se  o  locador,  no  prazo  de  três  meses  da  entrega  do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo poder público ou que declarou pretender realizar.

Nas locações comerciais, o contrato por prazo determinado se extingue, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação  ou  aviso.  Terminado o  prazo  estipulado,  se o locatário revendedor permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á  prorrogada  a  locação  nas  condições  ajustadas, mas sem prazo determinado.

Sobre  as  modificações  e  obras  realizadas  no  imóvel  pelo  revendedor,  salvo  expressa  disposição  contratual  em  contrário,  as  benfeitorias  necessárias  introduzidas  no  imóvel  pelo  locatário,  ainda  que  não  autorizadas  pelo  locador,  bem  como  as  úteis  (aquelas  que  aumentam  ou  facilitam  o  uso  do  imóvel),  desde  que  autorizadas,  serão indenizáveis e permitem o exercício do direito  de  retenção.  Já  as  benfeitorias  voluptuárias  (aquelas que podem tornar o imóvel mais bonito ou  mais  agradável)  não  serão  indenizáveis,  podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Há necessidade também de extremo cuidado do  posto  em  locar  imóvel  que  já  tenha  funcionado  anteriormente  no  mesmo  local  outro  revendedor, para que não se configure a chamada sucessão de empresas, o que implicaria, eventualmente,  na  responsabilização  judicial  desse  novo  revendedor  com  as  obrigações,  principalmente  trabalhistas e sociais, do revendedor passado.

Fonte: Paulo Fetter – Consultor jurídico do Sulpetro

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