A Lei nº 8.245/91 regula as locações comerciais. E o posto revendedor deve tomar cuidado ao procurar imóvel comercial para a locação e funcionamento do seu estabelecimento.
Primeiro, é importante buscar e locar imóvel comercial que possa funcionar como posto de combustíveis, em razão da peculiaridade da atividade de revendedor. Há necessidade de se observar os alvarás de licenças de funcionamento da atividade no imóvel locado, bem como se o imóvel cumpre as exigências da autoridade fiscalizadora (ANP), no que tange à segurança de pessoal, material, equipamentos e outros.
É importante cuidar que o contrato de locação por prazo indeterminado pode ser extinto por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário 30 dias para a desocupação.
O contrato de locação comercial pode ser fixado a sua vigência por qualquer prazo ou a prazo indeterminado, sendo que o posto terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Do direito à renovação decai aquele revendedor que não propuser a ação judicial no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
De outra parte, o proprietário do imóvel não estará obrigado a renovar o contrato se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Neste caso, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo de atividade do locatário-revendedor, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
O locatário-revendedor terá direito à indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo poder público ou que declarou pretender realizar.
Nas locações comerciais, o contrato por prazo determinado se extingue, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Terminado o prazo estipulado, se o locatário revendedor permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Sobre as modificações e obras realizadas no imóvel pelo revendedor, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas no imóvel pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis (aquelas que aumentam ou facilitam o uso do imóvel), desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Já as benfeitorias voluptuárias (aquelas que podem tornar o imóvel mais bonito ou mais agradável) não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Há necessidade também de extremo cuidado do posto em locar imóvel que já tenha funcionado anteriormente no mesmo local outro revendedor, para que não se configure a chamada sucessão de empresas, o que implicaria, eventualmente, na responsabilização judicial desse novo revendedor com as obrigações, principalmente trabalhistas e sociais, do revendedor passado.
Fonte: Paulo Fetter – Consultor jurídico do Sulpetro
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